Üdvözöljük a

Bérbeadó, ill. bérbevevő magánszemély felújítási tevékenysége | Pécs-Baranyai Kereskedelmi és Iparkamara

honlapján!

-

Bérbeadó, ill. bérbevevő magánszemély felújítási tevékenysége

Szerző: Sörös Dávid | 2013. május 3.

Mindannyian tudjuk, hogy a magánszemély bérbeadó mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha megfelelő feltételek együttesen teljesülnek.

A magánszemély bérbeadó mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:

  • nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel),
  • tevékenysége kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXVII. törvény 86. §-a szerinti – adómentes ingatlan bérbeadás,
  • az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan a magánszemély nem él az adókötelessé tétel választásának jogával,
  • nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal.

Az viszont már kevéssé ismert, hogy a rendszeresen, tartósan, vagy üzletszerűen ingatlan-bérbeadást végző magánszemély, a bejelentkezés - és adószám - hiányában is alanya az általános forgalmi adónak. Az adószám hiánya a magánszemélyt nem akadályozza a számviteli bizonylat beszerzésében és kibocsátásában. Mivel a rendszeres bevételszerző tevékenységre tekintettel áfa-alany, ezért a magánszemély nevét és adóazonosító jelét tartalmazó bizonylat kibocsátására kötelezett.

 

Ha azonban a bérbeadó magánszemély számlatömböt kíván használni a számviteli bizonylat kibocsátásához, akkor annak megvásárlásához rendelkeznie kell adószámmal, vagyis emiatt be kell jelentkeznie az állami adóhatóságnál.

 

A termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadásából - mint önálló tevékenységből - származó bevételből a jövedelmet a magánszemély választása szerint vagy tételes költségelszámolással vagy a 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapíthatja meg.

 

Azok a magánszemélyek, akik nem egyéni vállalkozóként végzik a bérbeadási tevékenységet vagy egyéni vállalkozók, de e tevékenységükre a magánszemélyekre vonatkozó szabályokat alkalmazzák, az ingatlan bérbeadási és az egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó bevételből levonhatják:

  • az szja törvény 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított - saját tulajdonú - tárgyi eszköz értékcsökkenési leírását, felújítási költségét (ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása);
  • a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírását, felújítási költségét (ideértve a felújítási költség időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlanrész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása).

 

A 11. számú mellékletben foglaltak értelmében felújítási költség:

  • a tárgyi eszköz bővítésével,
  • rendeltetésének megváltoztatásával,
  • átalakításával,
  • az élettartam növekedésével kapcsolatban felmerült kiadás, továbbá
  • az elhasználódott tárgyi eszköz eredeti állaga (kapacitása, pontossága) helyreállítását szolgáló felújítással kapcsolatban felmerült kiadás.

A felújítási költségről, - mint ahogy minden más elszámolható költségről – a bérbeadónak számlával kell rendelkeznie annak érdekében, hogy a bérbeadás bevételével szemben tételes költségelszámolás keretében elszámolhassa.

 

A bérbeadó saját munkája (annak kalkulált értéke) nem számolható el költségként. Kizárólag az idegen kivitelezésben teljesített javítási-, karbantartási-, felújítási munkák számolhatók el.

 

Nagyobb a probléma akkor, ha a bérlő végez el különböző – az előbbiekben felsorolt - munkákat a bérbevett lakáson, és ezt be kívánja számítani a lakbérbe.

 

Ilyen munkák teljesítése kizárólag szakmai végzettség birtokában végezhető, és adószám megléte esetén számlázható a bérbeadó felé. Ez a szabályos eljárás annak érdekében, hogy a bérleti díjra vonatkozó számla vagy számviteli bizonylat pénzügyi teljesítésébe beszámítható legyen. Bizonylat nélkül nem számolható el. De még ez sem ilyen egyszerű.

 

Tételezzük fel például, hogy egy építőipari tevékenységet végző egyéni vállalkozó lakik magánszemélyként a bérelt lakásban, aki az adott felújítási munkát elvégzi és számlázza a bérbeadónak. Ebben az esetben sem lehet beszámítani a bérleti díjba a vállalkozói teljesítmény ellenértékét, mert az a vállalkozás árbevétele. Ez nem vezethető össze a magánszemély bérleti díjával. Tehát jól át kell gondolni az ilyen és hasonló eseteket.

 

Forrás: adoforum.hu