Üdvözöljük a

Előre nem kalkulált többlet kötelezettségek az ingatlan vásárlás során | Pécs-Baranyai Kereskedelmi és Iparkamara

honlapján!

-

Előre nem kalkulált többlet kötelezettségek az ingatlan vásárlás során

Szerző: Sörös Dávid | 2014. október 29.

Cikkünkben megtudhatják, hogy mire kell figyelni az ingatlan adásvétel során, hogy ne váljon dologi kötelezetté a vevő, és hogy mik a dologi kötelezett jogai és kötelezettségei a végrehajtási eljárás során.

Az adós tulajdonában álló ingatlan a jelenleg hatályos jogszabályi rendelkezések alapján gyakorlatilag korlátozás nélkül végrehajtás alá vonható.

Az ingatlanok tulajdoni viszonyait a közhiteles ingatlan-nyilvántartás tanúsítja, az ingatlanhoz kapcsolódó jogok változása, így a tulajdonjog változás is az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkezik.

Az ingatlan lefoglalása a végrehajtási jognak a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével válik érvényessé.

 

A végrehajtási jog terhe úgynevezett dologi hatályú jog, azaz a bejegyzéssel érintett ingatlanhoz kötődik és nem az ingatlan tulajdonosának személyéhez. Így abban az esetben, ha az ingatlan értékesítésére kerül sor, az új tulajdonos tulajdonjogának bejegyzése az ingatlan nyilvántartásba a bejegyzett végrehajtási jog ellenére megtörténhet, az ingatlan átruházásának a foglalás nem akadálya.

 

Amennyiben valaki úgy vásárol ingatlant, hogy arra az előző tulajdonos adótartozása miatt ingatlan végrehajtást rendeltek el, az ingatlan tehermentesítésére már csak a tartozás kiegyenlítését követően van lehetőség.

A terhelt ingatlan új tulajdonosa tűrni köteles, hogy a NAV az ingatlan végrehajtási eljárást lefolytassa, melynek részét képezi az ingatlan megtekintése, a becsérték megállapítása, valamint végső esetben akár az ingatlan értékesítése is.

A tartozás nagyságrendjére vonatkozó  - egyébként adótitoknak minősülő -  információt a dologi kötelezetté vált új tulajdonos számára kiadja a NAV. Ez az összeg akár az ingatlan forgalmi értékét is meghaladhatja.

Mindenképpen célszerű az adásvételi szerződés aláírása előtt közvetlenül friss tulajdoni lapot lekérni, a vevő ugyanis csak így lehet biztos abban, hogy tehermentes ingatlant szerez.

 

Amennyiben az adásvétel tárgyát képező ingatlant végrehajtási jog terheli, érdemes a szerződés megkötése előtt a végrehajtási jog jogosultjától a bejegyzett teher alapjául szolgáló tartozás összegéről adatot kérni. Fel kell azonban arra hívni a figyelmet, hogy a NAV ezt az információt az adótitokra vonatkozó szabályok alapján csak az adósnak adhatja ki. Ügyelni kell arra, hogy a tartozás megfizetése közvetlenül a végrehajtási jog jogosultja felé történjen, hiszen a vevő csak így lehet biztos abban, hogy az ingatlan tehermentesítése megtörténik.

 

A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy az ingatlan adásvételi szerződések kötése igen gyakran tulajdonjog fenntartással történik, tekintettel arra, hogy ritka a vételár egy összegű készpénzes kielégítése.

A tulajdonjog fenntartás tényét az ingatlan-nyilvántartásba szintén be kell jegyezni.

A tulajdonjog fenntartás ellenére a végrehajtási jog bejegyzésére is sor kerülhet, vagyis az ingatlan lefoglalásának a tulajdonjog fenntartás nem képezi akadályát.

Ha  tulajdonjog fenntartás kikötése és bejegyzése az ingatlan foglalás előtt megtörténik, a hátralékos vételár kifizetését követően, valamint a  vevő tulajdonjogának bejegyzése után az eladó adós ellen, és a vevő ellen sem folytatható le az ingatlan végrehajtás, ezért a jogosultnak intézkedni kell a végrehajtási jog törlése iránt.

 

Nagyon fontos tehát, hogy ingatlan vásárlás előtt a vevő meggyőződjön az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokról és az ingatlant terhelő bejegyzésekről, mert ellenkező esetben akár jelentős többlet kötelezettséget is szerezhet az óhajtott ingatlan mellé.

 

Forrás: NAV