Üdvözöljük a

A vállalkozók ingatlan értékesítése utáni áfa-fizetési kötelezettsége | Pécs-Baranyai Kereskedelmi és Iparkamara

honlapján!

-

Kamarai rendezvények

<< 2019 Augusztus >>
KeSzeCsüSzoVa
   1234
567891011
12131415161718
1920
21
22232425
262728293031 

A vállalkozók ingatlan értékesítése utáni áfa-fizetési kötelezettsége

Szerző: Martin Boglárka | 2013. november 6.

Jelen cikk célja összefoglaló jelleggel áttekinteni az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: áfa törvény) ingatlan értékesítéssel kapcsolatos szabályait.

Az áfa törvény 5. § (1) bekezdése határozza meg, hogy az áfa fizetési kötelezettség szempontjából kit kell adóalanynak tekinteni. Ez alapján adóalany az a jogképes személy vagy szervezet, aki (amely) saját neve alatt gazdasági tevékenységet folytat, tekintet nélkül annak helyére, céljára és eredményére.

 Főszabály

 

Az ingatlan értékesítése főszabályként az áfa törvény 86. § (1) bekezdés j)-k) pontjai értelmében mentes az adó alól.

 

A j) pont alapján főszabályként mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése (továbbiakban régi ingatlan). Kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) az értékesítése, amelynek első rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg, vagy első rendeltetésszerű használatba vétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év (a kivételek a továbbiakban: beépítés alatt álló, illetve beépített új ingatlan).

  

-         a beépített ingatlanok köréből a beépítés alatt álló ingatlan, a beépített új ingatlan és az építési telek értékesítése kötelezően adóköteles,

 

-    a régi ingatlan illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítése mentes az adó alól.

 

a) Adókötelessé tétel

 

Az eladónak lehetősége van a főszabály szerint adómentes ingatlan értékesítését adókötelessé tenni az áfa törvény 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján.

 

Tehát az ingatlant értékesítő adóalany a régi ingatlan értékesítése illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítése tekintetében a főszabály szerinti adómentesség helyett adókötelezettséget választhat.

 

Ebben az esetben az adó alapjára az áfa törvény 82. § (1) bekezdés szerinti 27 %-os adómérték alkalmazandó [áfa törvény 88. § (2) bekezdés].

 

Amennyiben a 86. § (1) bekezdés j) és k) pont alá tartozó régi ingatlanok és építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlanok értékesítésére adókötelezettséget választ az adóalany, akkor az adó megfizetésénél figyelemmel kell lennie az áfa törvény 142. §-ában foglaltakra is: - az adó megfizetésére nem az értékesítő, hanem a termék, vagyis az ingatlan beszerzője lesz az adó fizetésre kötelezett (fordított adózás).

 

Az áfa törvény 142. § (3) bekezdésében foglalt alábbi feltételeknek együttesen kell fennállniuk:

 

- az ügylet teljesítésében érintett felek mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany legyen, és

- egyikének sincs olyan, az áfa törvényben szabályozott jogállása, amelynek alapján tőle adó fizetése ne lenne követelhető.

 

Tehát amennyiben az adóalany a régi ingatlan illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítése esetében adókötelezettséget választott és a 142. § (3) bekezdésében foglalt feltételek is teljesülnek, úgy az ingatlan értékesítésről a fordított adózás szabályai szerint kell kiállítania a számlát az áfa törvény 142. § (1) bekezdés e) pontja szerint.

 

Az adóalany által kiállított számlán egyértelmű utalásnak kell lennie arra, hogy az ingatlan értékesítése után az ingatlan megvásárlója az adófizetésre kötelezett [áfa törvény 169. § kb) pont].

 

Az ingatlanértékesítés adókötelessé tételéről az adózó az állami adó-és vámhatósághoz tett előzetes bejelentés alapján dönthet. A bejelentést fő szabály szerint december hónapban (december 31-ig) lehet megtenni [az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (továbbiakban: Art.) 22. § (2) bekezdés]. Az adóalany a választástól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el [áfa törvény 88. § (5) bekezdés].

 

Amennyiben az ingatlanok értékesítése még nem szerepel az adóalany tevékenységei között, akkor van lehetősége arra, hogy az új tevékenységi kör bejelentésével egyidejűleg év közben nyilatkozzon az adókötelessé tétel választásáról [Art. 22. § (1) bekezdés b) pont].

 

Az adókötelessé tétellel kapcsolatban fontos szabály, hogy lehetőség van arra, hogy az adózó kizárólag az egyéb ingatlanok értékesítése tekintetében válasszon adókötelezettséget, és ezzel együtt a lakóingatlanok értékesítését adómentes körben hagyja. Ennek fordított változata azonban nem működik, tehát arra nincs lehetőség, hogy csak a lakóingatlanok vonatkozásában válassza az adókötelessé tételt [áfa törvény 88. § (4) bekezdés].

 

b) Adókötelessé tétel, de az áfa törvény 142. § (3) bekezdésében foglalt feltétek nem teljesülnek

 

Abban az esetben, ha az adóalany a főszabály szerint adómentesnek minősülő értékesítése tekintetében adókötelezettséget választott, de a 142. § (3) bekezdésében foglalt feltétek nem teljesülnek, akkor nem alkalmazható a fordított adózás szabálya. A fordított adózás szabályai csak akkor érvényesülhetnek, ha olyan belföldi adóalanyok az ügylet szereplői, akiktől az adó fizetés is követelhető. Az alanyi adómentes státuszban lévő vagy kizárólag mezőgazdasági tevékenységet folytató különleges jogállású adóalany illetve a magánszemélynek jogállása kizárja, hogy tőle az adófizetés követelhető legyen. Ebben az esetben az ingatlan értékesítőnek az egyenes adózás szabályi szerint az áfa törvény 82. § (1) bekezdés  szerinti 27%-os áfával kell kiállítania a számlát.

  

Azonban, ha az adózó a 85-86. §-ai szerinti adómentes tevékenységet végez, akkor az ő jogállása nem zárja ki, hogy tőle adó fizetése ne lenne követelhető. A mentesség csak az adott tevékenységre vonatkozik, minden más tevékenységgel kapcsolatban adófizetési kötelezettség terheli. Így feléje az ingatlan értékesítésről a fordított adózás szabályai szerint kell kiállítani a számlát az áfa törvény 142. § (1) bekezdés e) pontja szerint.

 

  

 

c) Eva adóalany

 

Az áfa törvény 142. § (4) bekezdése értelmében az eva-alanyok - kizárólag az e paragrafus szerinti fordított adózás szempontjából - áfa-alanynak minősülnek, mind értékesítőként, mind beszerzőként. Így amennyiben eva-alany ingatlant értékesít a 142. § (3) bekezdésében meghatározott beszerző részére, akivel szemben a fordított adózás alkalmazandó, úgy nem háríthat át áfát az ügylet során [az egyszerűsített vállalkozói adóról szóló 2002. évi XLIII. törvény (továbbiakban: Eva törvény) 13. § (4) bekezdés].

 

Az ingatlan értékesítésről a fordított adózás szabályai szerint kell kiállítania a számlát az áfa törvény 142. § (1) bekezdés e) pontja szerint.

  

Tekintettel arra, hogy az eva-alany egyebekben nem alanya az áfának, nem illeti meg az adózás választásának joga az ingatlan értékesítések esetében, így amennyiben eva-alany olyan ingatlant értékesít, melyre egyébként adófizetési kötelezettséget lehetne választani az adómentesség helyett (régi ingatlan illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan), az ingatlan értékesítése adómentes, és nem kell azzal kapcsolatban fordítottan adózni. Tehát eva-alany esetében a beépítés alatt álló ingatlan, a beépített új ingatlan és az építési telek értékesítése kötelezően adóköteles, egyéb ingatlan értékesítése pedig adómentes.

 

Amennyiben eva-alanyként vásárol fordított adózással érintett ingatlant az adózó, akkor az áfát az Eva-törvény 16. § (2) bekezdés d) pontja értelmében az adóévre vonatkozó eva-bevallásában köteles megállapítani és a bevallás benyújtására előírt határidőig megfizetni.

 

d) Alanyi mentes és a mezőgazdasági tevékenységet folytató adóalany ingatlan értékesítése

 

Az alanyi adómentes adóalany az áfa törvény 187. § (2) bekezdés a) pontjában foglaltak alapján az alanyi adómentesség időszakában alanyi adómentes minőségben adófizetésre nem kötelezett.

 

Az áfa törvény 197. §-a alapján mezőgazdasági tevékenységet folytató adóalany az áfa törvény 199. § (1) bekezdés a) pontjában foglaltak alapján e tevékenysége körében adófizetésre nem kötelezett.

 

A fentiek azt jelentik, hogy amennyiben az alanyi adómentes adóalany illetve a mezőgazdasági tevékenységet végző adóalany ingatlant értékesít - legyen az akár beépítés alatt álló ingatlan, beépített új ingatlan, építési telek, régi ingatlan illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan -, úgy azt áfa nélkül teszi.

 

A számla az áfa törvény 169. § ka) pontja alapján úgy kerül kiállításra, hogy jogszabályi hivatkozás vagy bármely más, de egyértelmű utalás szerepel rajta, arról, hogy a termék (ingatlan) értékesítése mentes az adó alól.

 

e)Az áfa törvény 10. § d) pontja szerinti ingatlan értékesítés szabályai

 

Amennyiben az ingatlant értékesítő maga építi fel az átadásra kerülő ingatlant, úgy az az áfa törvény 10. § d) pontja alapján termékértékesítésként adózik. Termék értékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

Tehát függetlenül attól, hogy az ingatlan építéséhez ki bocsátotta rendelkezésre az anyagokat, egyéb termékeket, mindenképpen termékértékesítésről beszélünk.

 

A termékértékesítés után az áfa törvény 2. § a) pontja alapján adót kell fizetni. Az ingatlan értékesítőnek nincs választási lehetősége, az értékesítés kötelezően adóköteles.

 

Az áfa törvény 142. § (1) bekezdés a) pontja kimondja, hogy az adót a termék beszerzője fizeti a 10. § d) pontja szerinti termékértékesítés után (fordított adózás). A fordított adózás abban az esetben valósul meg, ha a 142. § (3) bekezdésében feltételek is teljesülnek (az ügylet teljesítésében érintett felek mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany, és  egyikének sincs olyan, az áfa törvényben szabályozott jogállása, amelynek alapján tőle adó fizetése ne lenne követelhető).

 

Tehát, ha áfa törvény 142. § (3) bekezdésében foglalt feltételek is teljesülnek, úgy az ingatlan értékesítésről a fordított adózás szabályai szerint kell kiállítani a számlát az áfa törvény 142. § (1) bekezdés a) pontja szerint.

 

f)Felszámolási eljárás során történő értékesítés

 

Ha felszámolás alatt álló adóalany értékesíti a tárgyi eszközként használt ingatlanát, akkor az értékesítésre az áfa törvény 142. § (1) bekezdés g) pontja alapján a fordított adózás szabályait kell alkalmazni. A 142. § (2) bekezdése alapján ennek feltétele az, hogy amennyiben az ingatlan értékesítése főszabály szerint adómentes lenne a 86. § (1) bekezdés j) és k) pontjai alapján, akkor az adóalany az értékesítést a 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján adókötelessé tegye.

 

A 142. § (1) bekezdés g) pontjának és a 142. § (2) bekezdésének együttes alkalmazása értelmében a fordított adózás akkor jöhet szóba, ha az ingatlant értékesítő adóalany a főszabály szerint mentes ingatlanjainak (a régi ingatlan illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan) értékesítését adókötelessé tette és a 142. § (3) bekezdésében foglalt feltételek is teljesülnek.

 

Ha a felszámolás alatt álló adóalany nem tette adókötelessé ingatlanjainak értékesítését, úgy természetesen nem jöhet szóba a fordított adózás, az értékesítés főszabály szerint mentes.

 

Amennyiben a felszámolás alatt álló adóalany beépítés alatt álló ingatlant, beépített új ingatlant és építési teleket értékesít - melyek értékesítése főszabály szerint kötelezően adóköteles - úgy a 142. § (1) bekezdés g) pontja értelmében kötelezően a fordított adózás szabályait kell alkalmazni, feltéve, ha a 142. § (3) bekezdésében foglalt feltételek is teljesülnek.

  

 

g). Ingatlanok cseréje

 

Az áfa törvény 9. § (1) bekezdés alapján termék értékesítése a birtokba vehető dolog átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet.

 

Az ingatlanok cseréjét úgy kell tekinteni, mintha a cserélő felek külön-külön adásvételi szerződést kötöttek volna (eladási és vételi szerződést). A csere során megvalósul a birtokba vehető dolog (jelen esetben az ingatlan) átengedése és az, hogy ez az átengedés az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, ezért a csere (eladási oldalról) termékértékesítésként adózik. A termékértékesítés után az áfa törvény 2. § a) pontja alapján adót kell fizetni. Az adózási szabályok megegyeznek a fentiekben ismertetett szabályokkal.